铁岭市人民政府办公室关于印发

　　　　《铁岭市住宅专项维修资金管理办法》

　　　　（征求意见稿）

　　铁岭市住房和城乡建设局现将《铁岭市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》全文公布，征求社会各界意见。欢迎有关单位和各界人士登陆铁岭市人民政府网(tieling.gov.cn)，对征求意见稿提出意见。意见可以通过信函或者电子邮件邮寄到铁岭市住房和城乡建设局。

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铁岭市住宅专项维修资金管理办法

（征求意见稿）

　　第一章   总 则

　　第一条  为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和安全使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》等有关法律、法规，结合我市实际情况，制定本办法。

　　第二条 商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

　　本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共用的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　第五条  市住建行政主管部门会同市财政行政主管部门和市自然资源行政主管部门负责本市住宅专项维修资金的监督和指导工作。

　　县（市）区住建行政主管部门会同同级财政行政主管部门和县（市）区自然资源行政主管部门负责对所辖区域内住宅专项维修资金的监督和指导工作。

　　其所属的住宅专项维修资金管理机构，具体负责住宅专项维修资金的归集、使用和日常管理工作。

　　第二章  交 存

　　第六条  下列物业的业主按照本办法规定交存住宅专项维修资金：

　　（一）住宅房屋，但一个业主所有且与其他房屋不具有共同部位、共用设施设备的除外；

　　（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

　　前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法规定交存住宅专项维修资金。

　　第七条  商品住宅、保障住房、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存标准为：多层住宅、非住宅房屋（六层以下含六层）交存54元/m²，高层住宅、非住宅房屋（七层以上含七层）交存72元/m²。

　　市住建行政主管部门将根据铁岭市住宅建筑安装工程造价的变化情况，适时调整住宅专项维修资金首期交存价格。

　　第八条  出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金:

　　（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期交纳数额为房改成本价的2%;

　　（二）售房单位，多层住宅按照售房款的25%，从售房款中一次性提取首期住宅专项维修资金并转入住宅专项维修资金专户存储;

　　（三）住建部门直管公有房屋，按照售房款的40%，从售房款中一次性提取并转入住宅专项维修资金专户存储。

　　第九条  业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

　　从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

　　第十条  县（市）区住宅专项维修资金管理机构应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

　　开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

　　第十一条  各县（市）区住宅专项维修资金管理机构负责住宅专项维修资金的归集与存储。在不动产登记中心设立交存住宅专项维修资金窗口，在办理房屋所有权证前统一收取。

　　市住宅专项维修资金管理中心负责银州区范围内住宅专项维修资金的收缴、账目和档案资料管理；参与住宅专项维修资金使用的监督和验收；接受相关政策咨询和信访工作。

　　第十二条  商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，在国家规定的保修期届满后未出售的物业，由建设单位先行交存。

　　已售公有住房的业主，应当在办理房屋所有权证前，将首期住宅专项维修资金存入公有住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

　　公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

　　第十三条　未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

　　第十四条  收缴住宅专项维修资金，应当使用省政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

　　第十五条  业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

　　成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

　　未成立业主大会的，续交的具体管理办法由市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。

　　第三章  使 用

　　第十六条  住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第十七条  住宅专项维修资金的使用原则：方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致。

　　第十八条  住宅共用部位的维修和更新、改造范围一般包括：

　　（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

　　（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；

　　（三）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；

　　（四）增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结霜或霉变；

　　（五）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；

　　（六）公共区域门窗、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

　　（七）其它情况。

　　第十九条  住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围一般包括：

　　（一）电梯主要部件需要进行维修或更换的；

　　（二）避雷设施不满足安全要求的；

　　（三）配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；

　　（四）消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；

　　（五）楼内外排水（排污）设备出现故障，严重影响排污的；

　　（六）绿地、道路破损严重需更新、改造和大修的；

　　（七）其他情况。

　　第二十条  住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

　　（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位，按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

　　第二十一条  住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

　　第二十二条  使用住宅专项维修资金需按以下程序办理：

　　（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目向业主委员会提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

　　（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；经业主大会决定，可以根据维修范围以单元（栋）为单位进行表决；

　　（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

　　（四）物业服务企业或者相关业主聘请工程监理单位对工程进行监督，所需费用记入工程成本，在维修资金中列支;

　　（五）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地住宅专项维修资金管理机构申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

　　（六）县（市）区住宅专项维修资金管理机构或者负责管理公有住房专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

　　（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

　　第二十三条  发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金；尚未产生业主委员会可由街道或县（市）区住建部门组织代为抢修。

　　紧急情况一般包括：

　　（一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；

　　（二）电梯故障危及人身安全的；

　　（三）消防设施损坏的；

　　（四）公共护栏破损严重，危及人身、财产安全的；

　　（五）楼体外立面有脱落危险的;

　　(六) 共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

　　(七) 其他危及房屋安全的情形。

　　紧急情况抢修按下列程序办理：

　　（一）组织房屋安全鉴定部门进行鉴定，并出具鉴定报告；

　　（二）组织相关技术人员进行工程预算；

　　（三）报住宅专项维修资金管理机构进行核审。

　　应急维修费用应当从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有部分面积分摊列支，使用情况在物业管理区域内显著位置向相关业主进行不少于七日的公示；涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。

　　第二十四条  下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

　　（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　第二十五条  在保证住宅专项维修资金正常使用和安全的前提下，可以按照国家有关规定，将住宅专项维修资金用于购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

　　禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　第二十六条  下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

　　（一）住宅专项维修资金的存储利息；

　　（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

　　（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

　　（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

　　第四章  监督管理

　　第二十七条  房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具专项维修资金收据，住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

　　受让人应持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到所在地住宅专项维修资金管理机构办理更名过户手续。

　　第二十八条  房屋灭失的，按照下列规定返还住宅专项维修资金：

　　（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

　　（二）售房单位交存的住宅专项维修资金按灭失房屋账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系收缴同级国库。

　　第二十九条  住宅专项维修资金管理机构每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主委员会、公有住房售房单位公布下列情况：

　　（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

　　（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

　　（三）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

　　第三十条  住宅专项维修资金管理机构要建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

　　第三十一条  县（市）区住宅专项维修资金管理机构在出现大额资金使用调动时，要向属地住建行政主管部门进行报备，其中使用调动单笔资金超过100万元以上或单个物业小区年内调动资金累计超过100万元以上的，要逐级向市住建局进行报备（资金使用报告）。

　　第三十二条  住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

　　第三十三条  住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

　　财政行政主管部门应加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

　　第五章  法律责任

　　第三十四条  公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上财政行政主管部门会同同级住建行政主管部门责令限期改正：

　　（一）未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的；

　　（二）未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。

　　第三十五条  违反本办法规定，按照《住宅专项维修资金管理办法》依法依规处理。

　　第三十六条  住建、财政、自然资源行政主管部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其它好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章  附 则

　　第三十七条  本办法实施前，商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建，按原规定标准补交。

　　第三十八条  本办法在实施过程中与上级政策规定不一致的，以上级政策规定为准。

　　第三十九条  市住建行政主管部门会同市财政行政主管部门和市自然资源行政主管部门负责解释。

　　第四十条  本办法自2021年 月 日起施行。