目    录

　　第一章 总则

　　第二章 业主大会、业主委员会及物业管理委员会

　　第三章 物业服务

　　第四章 物业安全管理与使用维护

　　第五章 老旧住宅区物业管理

　　第六章 法律责任

　　第七章 附则

　　第一章  总则

　　第一条  为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造安全、舒适、和谐的居住环境, 构建共建共治共享的基层社会治理体系，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条  本条例适用于本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动；非住宅物业管理参照执行。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条  本市物业管理活动应当遵循党委领导、政府监管、属地管理、社区治理、专业服务、业主自治的原则。

　　推动业主委员会、物业服务企业成立基层党组织，发挥党建引领作用，依法依规开展物业管理活动。

　　第四条物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境。

　　第五条  市、县（市）区人民政府应当加强对本行政区域物业管理工作的组织领导，将物业服务纳入本地区现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立健全物业管理服务多部门综合协调机制，督促有关部门依法履行监督管理职责，研究解决物业管理工作中的重大问题，促进物业服务健康发展与和谐社区建设。

　　第六条  市物业行政主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的指导、监督工作，履行下列职责：

　　（一）贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定；

　　（二）制定本市物业管理相关措施并组织实施；

　　（三）指导、监督各县（市）区物业行政主管部门依法开展物业管理相关工作；

　　（四）指导、监督专项维修资金的管理、使用和筹集工作；

　　（五）统筹、协调全市物业管理培训与宣传工作；

　　（六）指导、监督物业服务行业协会开展行业自律和服务工作；

　　（七）建立全市统一的物业管理信息系统，提供信息查询、服务质量评价、电子投票、信用监管等服务；

　　（八）法律、法规规定的其他职责。

　　县（市）区物业行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

　　（一）负责物业管理法律、法规、政策的贯彻落实；

　　（二）负责住宅小区前期物业管理招投标、物业承接查验以及物业服务企业交接工作的指导监督；

　　（三）指导和配合街道办事处、乡镇人民政府做好业主大会筹建、业主委员会换届及日常工作的监督；

　　（四）加强对物业服务企业日常服务及信用信息核查的管理，依法查处违反物业管理法律、法规的行为；

　　（五）做好辖区内物业使用安全监督检查工作；

　　（六）指导、监督辖区内住宅专项维修资金的管理、使用、筹集；

　　（七）法律、法规规定的其他职责。

　　第七条  市、县（市）区人民政府相关部门按照各自职责，做好物业管理相关工作：

　　（一）发展改革（人民防空）行政主管部门负责制定住宅前期物业服务收费指导价格，依法管理物业服务企业信用信息，将严重失信物业服务企业信息纳入信用共享平台管理，负责查处危害、破坏人防工程设施等违法行为；

　　（二）公安机关负责依法查处住宅小区内高空抛物等影响公共安全、公共秩序的违法行为，依法处理住宅小区内违规养犬、妨碍交通等行为，指导住宅小区技防设施建设和管理，对物业服务企业履行消防安全职责情况进行监督检查，加强住宅小区出入口和周边道路机动车停放管理；

　　（三）消防救援机构负责查处住宅小区内占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道、妨碍消防设施使用以及违规为电动车充电等行为；

　　（四）民政行政主管部门负责将物业管理纳入社区建设，指导居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府加强对业主委员会选举工作的监督和管理，指导相关部门做好物业管理区域内民政设施的建设；

　　（五）财政行政主管部门负责本级物业行政主管部门日常经费审核、拨付等工作；

　　（六）市场监督管理负责对物业服务企业经营行为进行监督管理，监督检查价格公示，依法查处物业服务企业价格违法行为；

　　（七）自然资源行政主管部门负责在控制性详细规划（地块规划条件）中明确物业服务用房和停车位等配套设施标准，在不动产登记时明确公共配套设施的产权归属, 依法配合街道办事处、乡镇人民政府就筹备成立业主大会所需要信息资料的查询；负责对违法建设行为的认定；

　　（八）住房和城乡建设（城市管理综合执法）行政主管部门负责查处违法建设、毁坏绿地以及违反城乡规划、市容环境卫生管理法律法规的行为；

　　（九）司法行政主管部门负责加强对各级物业管理矛盾纠纷人民调解组织的指导；

　　（十）生态环境行政主管部门负责查处违法排放水污染物等污染环境的行为；

　　（十一）人力资源和社会保障行政主管部门负责指导、监督物业服务企业依法用工，依法受理物业服务企业的劳动争议投诉案件，协调处理物业服务企业的劳资纠纷；

　　（十二）文旅广电行政主管部门负责查处住宅小区内违法安装境外卫星地面接收设备行为。

　　县（市）区人民政府应当建立健全物业管理区域内住房和城乡建设、发展改革、自然资源、公安、消防救援、综合执法、人民防空、市场监督管理、生态环境等相关部门执法责任清单制度并督促落实。各相关部门应当建立住宅小区物业管理综合协调和目标责任机制，强化执法部门进小区执法的责任落实，及时依法处置住宅小区内各类违法行为。

　　第八条街道办事处、乡镇人民政府应当将物业管理活动纳入基层治理工作，配备物业管理专职工作人员，同时履行以下物业管理职责：

　　（一）组织成立首次业主大会筹备组，指导、协调和监督业主大会的成立，以及业主委员会的选举、换届、备案及其日常工作；

　　（二）组织成立或者重新组建物业管理委员会；

　　（三）指导、监督物业承接查验；

　　（四）协调解决物业服务企业撤离和交接过程中出现的问题；

　　（五）协调物业管理与社区管理服务相关事宜，调解处理业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中的纠纷；

　　（六）协调、指导老旧住宅区物业管理工作；

　　（七）法律、法规规定的其他职责。

　　居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

　　第九条物业行业协会应当依照国家和省有关规定，制定行业服务标准，建立和完善行业诚信和自律机制，开展物业服务从业人员职业道德教育和专业培训，加强业务指导，调解物业服务企业之间的纠纷，协助物业主管部门做好信用信息管理，维护物业服务企业的合法权益。

　　鼓励物业服务企业加入物业行业协会。

　　第十条  街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理协调会议制度，负责召集县（市）区物业行政主管部门、公安派出所、司法所、居（村）民委员会、建设单位、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等处理辖区内有关业主委员会未依法履职、物业服务企业未依法撤离、物业管理服务过程中发生纠纷以及其他需要协调解决的物业管理事项。

　　第十一条  突发公共事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府负责落实政府依法采取的各项应急措施；指导物业服务企业开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。

　　物业服务企业应当按照要求服从政府统一指挥，在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居（村）民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。

　　第二章  业主大会、业主委员会及物业管理委员会

　　第十二条  业主在物业管理活动中，依法享有权利，履行义务。

　　业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务，委托应当以书面形式提交业主委员会和物业服务企业。

　　第十三条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

　　（二）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作；

　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权、监督权和收益权；

　　（九）监督住宅专项维修资金的管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　第十四条  业主应当履行下列义务：

　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）配合物业服务企业依照物业服务合同实施的物业管理；

　　（五）按照国家和省市有关规定交纳住宅专项维修资金；

　　（六）按照物业服务合同约定交纳物业服务费用，不得以物业空置、未享受或者无需接受相关物业服务为由拒付物业服务费；

　　（七）履行房屋安全使用责任；

　　（八）法律、法规规定的其他义务。

　　第十五条  一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。

　　第十六条  当物业管理区域具备成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议条件后，所在地街道办事处、乡镇人民政府，应当及时组织成立业主大会筹备组，筹备成立业主大会。

　　筹备组应当自成立之日起六十日内筹备召开首次业主大会会议。首次业主大会会议筹备经费根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在物业交付前，将筹备经费交由街道办事处、乡镇人民政府管理，由筹备组使用。筹备组在业主大会成立后自行解散。

　　第十七条  首次业主大会会议应当表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。

　　管理规约应当对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。

　　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成、成员任期及职务终止等事项依法作出约定。

　　第十八条  业主大会会议讨论决定下列事项：

　　（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

　　（二）选举、罢免或者更换业主委员会成员；

　　（三）确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业；

　　（四）确定物业服务事项、标准以及物业服务费用的标准和收取办法；

　　（五）使用和筹集住宅专项维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

　　（八）共用部位、共用设施设备经营方式和所得收益的管理、分配、使用；

　　（九）制定公共绿地管理养护办法；

　　（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会成员津贴的来源、支付标准；

　　（十一）改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定；

　　（十二）法律、法规或者管理规约规定的应由业主共同决定的其他重大事项。

　　法律、法规规定业主大会讨论的事项，须有法定的人数参与表决方为有效。

　　第十九条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会按照议事规则的规定组织召开定期会议，当出现法律法规规定召开临时会议情形的，应当及时召开临时会议。

　　业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务，经街道办事处、乡镇人民政府责令后仍不组织召开的，由街道办事处、乡镇人民政府指导、监督居（村）民委员会组织召开。

　　第二十条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行业主大会赋予的职责，接受业主大会和业主监督。业主委员会每届任期不超过五年。

　　业主委员会委员、候补委员应当由物业管理区域内具有完全民事行为能力、遵守法律法规、热心公益、责任心强、具有一定组织能力的业主或者单位业主授权人的代表担任。

　　鼓励业主中符合条件的中共党员、人大代表、政协委员等参选业主委员会成员。

　　第二十一条  业主委员会履行下列职责：

　　（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主合法权益；

　　（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况、业主委员会履职情况；

　　（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（五）监督管理规约的实施；

　　（六）督促业主按物业服务合同约定交纳物业服务费及其他相关费用；

　　（七）组织和监督住宅专项维修资金的使用和筹集；

　　（八）制作和保管会议记录、业主共有部分的档案、会计凭证以及账簿、财务报表等有关文件；

　　（九）调解业主之间、物业服务企业与业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（十）紧急情况下，依法申请使用住宅专项维修资金；

　　（十一）业主大会赋予的其他职责。

　　第二十二条  业主委员会应当在选举产生之日起三十日内向县（市）区物业行政主管部门备案。

　　业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

　　业主委员会应当依法刻制和使用印章，可向金融机构申请开立账户，并按照有关规定对业主共有资金的收支、核销进行统一管理，不得以个人名义进行存储和管理。

　　第二十三条  业主委员会委员除不得有法律、法规规定禁止的行为外，还不得有下列行为：

　　（一）阻挠其他业主委员会委员履行职责；

　　（二）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝向业主委员会提供由其保管的物业管理有关文件、资料；

　　（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章。

　　（四）挪用、侵占住宅专项维修资金。

　　业主委员会委员违反前款规定的，街道办事处、乡镇人民政府调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会决定终止其委员资格。

　　第二十四条 业主委员会应当及时向全体业主公开下列信息，公开时间不得少于七日：

　　（一）业主委员会成员和专职工作人员的姓名、职务、联系方式等信息；

　　（二）管理规约、业主大会议事规则；

　　（三）业主大会和业主委员会的决定；

　　（四）物业服务合同；

　　（五）住宅专项维修资金的交存、使用、增值、结存情况；

　　（六）物业共用部位、共用设施设备使用和收益情况；

　　（七）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

　　（八）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

　　（九）其他应当向业主公开的情况和资料。

　　第二十五条  业主委员会任期届满六十日前，应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导、监督下组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

　　业主委员会应当向新一届业主委员会依法移交其保管的档案资料、印章及业主共有的工作经费、公共收益及其他财物。

　　第二十六条 物业管理区域有下列情形之一的，由所在地街道办事处、乡镇人民政府组织成立物业管理委员会作为临时机构，代行业主委员会职责：

　　（一）不具备成立业主大会条件的；

　　（二）具备成立业主大会会议条件，经指导后仍不能成立的；

　　（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的；

　　（四）原业主委员会任期届满，新一届业主委员会尚未选举产生的；

　　（五）因业主委员会委员不足半数，业主委员会不履行职责达一年以上等原因，需要调整或者重新选举业主委员会，经指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

　　第二十七条  物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、建设单位和业主代表组成，人数应当为七人以上十五人以下的单数，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一。建设单位未指派人员参加的，不影响物业管理委员会的成立。

　　业主代表人选由街道办事处、乡镇人民政府通过听取业主意见、召开座谈会等方式,在自愿参加的业主中推荐产生。街道办事处、乡镇人民政府应当在物业管理委员会成立前,在物业管理区域内显著位置公示业主代表人选，公示时间不得少于十五日。业主有异议的，可以向街道办事处、乡镇人民政府提出。

　　物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府指派的代表担任，副主任由街道办事处、乡镇人民政府指定的业主担任。街道办事处、乡镇人民政府应当自物业管理委员会成立后,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行公布。

　　物业管理委员会应当自成立之日起三十日内将成立情况书面告知所在地县（市）区物业行政主管部门。

　　第二十八条  物业管理委员会的任期一般不超过二年；期满仍未成立业主大会或者选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

　　物业管理委员会应当自业主委员会依法成立之日起停止履行职责，并于七日内办理移交手续，随后解散。

　　业主有权监督物业管理委员会的工作，物业管理委员会应当及时向业主公开物业管理相关信息，接受街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督。

　　第三章  物业服务

　　第二十九条  物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场地属于业主共有，任何单位和个人不得擅自占有、处分：

　　（一）物业服务办公用房、门卫房、值班房、共用设施设备机房以及其他为物业管理区域服务的公共用房；

　　（二）共用的架空层、走廊、通道、楼梯间、电梯间、垃圾房以及屋面、外墙的附属空间；

　　（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库（车场）；

　　（四）物业管理区域内的公共绿地、道路、场地；

　　（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的设施设备；

　　（六）其他依法归全体业主共有的设施设备。

　　建设单位应当按照房屋买卖合同的约定，为业主完善物业管理区域内的配套设施设备和相关场地。

　　第三十条  新建物业实行物业交付承接查验制度。承接新建物业前，物业服务企业和建设单位在新建物业竣工验收后，应当在街道办事处、乡镇人民政府的监督下按照国家、省相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备和其相应的物业档案进行承接查验，并建立物业承接查验档案，查验合格的签订物业承接查验协议。物业服务企业不得承接未查验或者查验不合格的物业。物业服务企业应按法律法规规定，将承接查验协议报县（市）区物业行政主管部门备案。

　　现场查验物业二十日前，建设单位应当向物业服务企业移交国家规定的有关资料；未能全部移交的，建设单位应当列出未移交资料清单并书面承诺补交时限。

　　对承接查验发现的相关工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，建设单位应当在三十日内予以整改。

　　建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在承接查验过程中共同侵害业主利益的，应当共同承担赔偿责任。

　　第三十一条  鼓励业主大会通过公开招投标方式选聘品牌优质、信用良好的物业服务企业。

　　业主委员会应当与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，约定物业服务内容、物业服务费标准、合同期限等。

　　第三十二条  物业服务企业享有以下权利：

　　（一）根据法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及其环境、秩序进行管理；

　　（二）依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取服务费用。业主欠交物业服务等费用的，物业服务企业可以通过多种催告方式，督促其在合理期限内支付；逾期不支付的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼；

　　（三）与业主委员会、业主协商，并经业主大会共同决定后，调整物业服务收费标准；

　　（四）劝阻、制止损害物业以及违反法律、法规和管理规约的其他行为；

　　（五）可以将专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人，但不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人；

　　（六）法律、法规规定和物业服务合同约定或者业主大会授予的其他权利。

　　第三十三条 物业服务企业应当履行以下义务：

　　（一）按照物业服务合同约定，提供物业服务；

　　（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

　　（三）依照本条例规定向业主、物业使用人公示相关信息；

　　（四）接受业主和业主委员会的监督，定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务；

　　（五）采取合理措施，及时劝阻、制止业主违反国土空间规划、建筑、房屋安全、环境卫生、绿化、饲养动物、治安管理、环境保护、消防安全等法律、法规和管理规约的行为；

　　（六）依法履行受委托管理的电梯、消防设施的安全管理职责；

　　（七）协助有关部门开展社区文化和精神文明建设活动；

　　（八）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

　　第三十四条  物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示下列信息；内容发生变化的，应当及时更新：

　　（一）物业服务企业的项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；

　　（二）物业服务收费项目、收费标准、收费方式等；

　　（三）物业承接查验协议；

　　（四）电梯、消防、监控等专项设施设备的维修保养合同、维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案；

　　（五）房屋装饰装修及使用过程中的安全注意事项；

　　（六）业主交纳物业服务费用情况；

　　（七）由物业服务企业负责的住宅专项维修资金使用情况；

　　（八）物业服务企业利用物业共用部位和共用设施设备经营收益的使用情况；

　　（九）物业服务合同约定的服务内容、服务标准，合同约定以外的特约服务项目和协议内容；

　　（十）法律、法规规定的其他应当公布的信息。

　　业主对公示内容有异议的，可以向物业服务企业提出，物业服务企业应当予以答复。

　　第三十五条  物业服务企业不得有下列行为：

　　（一）擅自减少服务内容，降低服务质量；

　　（二）擅自改变物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备的用途；

　　（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；

　　（四）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；

　　（五）物业服务合同解除或终止时，不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；

　　（六）采取中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，阻碍业主进入物业管理区域等方式催交物业费；

　　（七）出售、泄露或者非法提供、使用业主信息；

　　（八）骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产；

　　（九）擅自扩大收费范围、提高收费标准以及重复收费；

　　（十）其他违反法律、法规规定和合同约定的行为。

　　第三十六条  在物业服务合同解除或者终止前，原物业服务企业不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。在物业服务合同解除或者终止时，被解聘的物业服务企业拒不撤离物业管理区域的，物业所在地的县（市）区物业行政主管部门应当责令其限期撤离，逾期不撤离的，将其行为记入诚信档案。违反治安管理法律、法规的，由公安机关依法给予治安处罚。业主委员会或者业主可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

　　第三十七条 市物业行政主管部门应当建立物业服务企业服务标准和信用评价体系，对物业服务企业从事物业服务活动实施动态监督管理，并开展信用评价，信用评价情况应当依法向社会公开。评价结果可以作为选聘物业服务企业、调整物业服务费用的重要参考。

　　对严重失信的物业服务企业，有关部门和社会组织应当依法依规采取惩戒措施。

　　第三十八条 建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时，街道办事处、乡镇人民政府应当组织实施应急物业服务或者指定应急物业服务单位，提供垃圾清运、秩序维护等维持业主基本生活服务事项的应急服务。应急服务期限不超过六个月。

　　应急物业服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务企业，协调新物业服务企业和应急物业服务单位做好交接。

　　第四章  物业安全管理与使用维护

　　第三十九条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，并承担相应的义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

　　物业服务企业根据物业服务合同约定，有关法律、法规规定及业主大会的决定，利用物业管理区域内业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，归全体业主共同所有。

　　第四十条  物业管理区域内禁止下列行为：

　　（一）装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构；

　　（二）擅自改变房屋外观或者违法搭建建筑物、构筑物；

　　（三）擅自将住宅改变为经营性用房或者擅自改变建筑物及其附属设施用途；

　　（四）违反规定在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者悬挂、张贴宣传品；

　　（五）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；

　　（六）侵占、损坏公共绿地或者绿化设施；

　　（七）占用、堵塞、封闭疏散通道、消防车通道、安全出口和消防登高面；损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施器材；

　　（八）在公共门厅、疏散通道、楼梯间、安全出口等停放电动自行车、摩托车等或者违规充电行为；

　　（九）使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位或者违反规定停放车辆；

　　（十）堆放易燃、易爆、有毒、有害或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；

　　（十一）高空抛物，违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾；

　　（十二）违反规定摆摊设点、占道经营；

　　（十三）违反规定饲养犬、鸡等宠物和家畜家禽；

　　（十四）违反规定种植果树、蔬菜；

　　（十五）非法安装境外卫星地面接收设施；

　　（十六）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　发现前款所列行为的，业主和物业使用人有权进行劝阻并通知业主委员会、物业服务企业，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止，对违反法律、法规行为制止无效的，及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当及时依法予以处理。

　　业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第四十一条  建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，及时处理解决物业质量缺陷、配套设施设备不完善、设施设备技术不达标问题。

　　保修期限届满后，业主对专有部分负责维修、养护；业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备，由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护，合同约定由业主共同维修的，按照规定使用住宅专项维修资金；未交存住宅专项维修资金的，由相关业主共同承担维修费用。

　　第四十二条 物业服务企业应当健全业主共有部分的管理养护制度，按照物业服务合同约定和国家、省有关物业服务标准或规范提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，并做好记录。

　　物业服务企业应当对物业管理区域内的电梯、消防设施、供用电设施等易于发生安全风险的共用设施设备加强日常巡查和定期养护，并做好相关记录；采取必要的安全保障措施，防止建筑物或者其他设施及其他搁置物、悬挂物发生脱落、坠落，并做好警示告知工作。

　　物业服务企业应当根据日常检查发现的问题，向业主委员会提出业主共有部分维修、更新、改造的建议，由业主委员会提请业主大会表决后组织实施。

　　第四十三条  建立住宅专项维修资金管理制度。住宅专项维修资金的管理，应当遵循业主所有、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则，保障物业保修期限届满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。

　　住宅专项维修资金管理的具体办法由市人民政府制定。

　　第四十四条  利用物业共用部位、共用设施设备从事经营性活动的，经营所得共有收益应当应当按照业主大会的决定使用，也可以用于补充住宅专项维修资金。

　　经营所得应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次经营所得收支情况，并接受业主监督。

　　第五章  老旧住宅区物业管理

　　第四十五条 市、县（市）区人民政府应当对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅区进行改造整治，并向社会公布改造整治规划和年度计划。

　　老旧住宅区改造应当有利于物业管理，县（市）区人民政府应当细化、确定改造内容清单、标准和支持政策。

　　第四十六条 县（市）区物业行政主管部门应当协调相关部门，落实老旧住宅区改造后管理工作，加强老旧住宅区物业服务活动的监督管理，形成一次改造、长期保持的老旧住宅区物业管理长效机制。

　　街道办事处、乡镇人民政府应当引导居民协商确定老旧住宅区的管理模式。根据老旧住宅区改造后的实际情况，指导、帮助成立业主大会，选举业主委员会或者组建物业管理委员会。首次业主大会会议的筹备经费，由县（市）区人民政府承担。

　　第四十七条  对于具备实施专业化物业服务条件，且经业主大会讨论决定选聘物业服务企业的老旧住宅区，街道办事处、乡镇人民政府应当予以指导、协调。

　　对于暂不具备实施专业化物业服务条件的老旧住宅区,由街道办事处、乡镇人民政府通过直接管理、社区或居（村）民委员会托管、社会组织代管、居民自管等方式保障基本物业服务，逐步实现物业管理全覆盖。

　　鼓励物业服务企业为老旧住宅区提供基本或公益性物业服务；支持业主自我服务以及产权单位提供的保障服务。

　　第四十八条 市、县（市）区人民政府有关部门应当指导、协调老旧住宅区停车位、经营性用房、广告点位的设置和管理，优化小区布局，拓展收益渠道。

　　第六章  法律责任

　　第四十九条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定；造成他人损害的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十条 业主委员会作出的决定，违反法律、法规规定或者业主大会决定，给业主、物业使用人、物业服务企业造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会成员承担民事责任；严重损害业主合法权益或者严重影响公共秩序的，依法追究相关责任。

　　第五十一条  违反本条例的规定，物业服务企业将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第五十二条 违反本条例的规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上物业行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　第五十三条 违反本条例的规定，物业行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和其他有关行政主管部门及其工作人员有玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权行为的，由其主管机关或者监察机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章  附则

　　第五十四条  其他管理人接受委托，在住宅物业管理区域为业主提供物业服务的，适用本条例有关物业服务企业的规定。

　　业主共同决定自行管理物业管理区域的，参照本条例执行。