第一章  总 则

　　第一条  为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和安全使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）等有关法律、法规，结合我市实际情况，制定本办法。

　　第二条  商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

　　本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　第三条  本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共用的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第四条  住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　第五条  市人民政府建设（房地产）主管部门会同市财政行政主管部门负责本市住宅专项维修资金的监督和指导工作。

　　县级人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政行政主管部门负责对所辖区域内住宅专项维修资金的归集、使用审核和监督管理。

　　审计、公安、市场监督、消防救援等部门和机构，应当按照各自职责做好住宅专项维修资金管理的相关工作。

　　街道办事处、乡（镇）人民政府负责监督指导业主大会、业主委员会和物业服务企业有关维修资金管理的日常工作，调解维修资金管理纠纷。

　　第二章  交 存

　　第六条  下列物业的业主按照本办法规定交存住宅专项维修资金：

　　（一）住宅房屋，但一个业主所有且与其他房屋不具有共同部位、共用设施设备的除外；

　　（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

　　前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

　　第七条  商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存标准为：多层住宅、非住宅房屋（六层以下含六层）交存54元/m²，高层住宅、非住宅房屋（七层以上含七层）首期交存72元/m²。

　　市人民政府建设（房地产）主管部门将根据铁岭市住宅建筑安装工程造价的变化情况，适时调整住宅专项维修资金首期交存价格。

　　第八条  出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

　　（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期交纳数额为房改成本价的2%；

　　（二）售房单位按照多层住宅售房款的25%，从售房款中一次性提取首期住宅专项维修资金并转入住宅专项维修资金专户存储。

　　第九条  业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

　　从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

　　第十条  县级人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

　　开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

　　第十一条  开发建设单位应在办理预售许可证前30日内，到所在地县级人民政府建设（房地产）主管部门指定地点，按照房屋面积预测绘成果报告的预测绘面积交存住宅专项维修资金。

　　已进行房屋销售的开发建设单位应对未销售房屋补交住宅专项维修资金。

　　业主应在办理房屋入住手续前，向开发建设单位支付其应交住宅专项维修资金部分。

　　县级人民政府建设（房地产）主管部门应及时告知房地产开发建设单位住宅专项维修资金交存义务、时间及地点。

　　第十二条  已售公有住房的业主，应当在办理房屋所有权证前，将首期住宅专项维修资金存入公有住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

　　公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

　　第十三条  收缴住宅专项维修资金，应当使用省政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

　　第十四条  业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交住宅专项维修资金的方案由业主委员会拟订，提交业主大会通过后，由业主委员会具体实施；未成立业主大会的，由所在地街道办事处、乡镇人民政府、管房单位或公有住房售房单位代为组织业主按照现行住宅专项维修资金交存标准及时续筹。

　　县级人民政府建设（房地产）主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责做好维修资金续交的监督指导工作。

　　第三章  使 用

　　第十五条  住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第十六条  住宅专项维修资金的使用原则：方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致。

　　第十七条  住宅共用部位的维修和更新、改造范围一般包括：（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；（三）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；（四）增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结霜或霉变；（五）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；（六）公共区域门窗、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；（七）其它情况。

　　第十八条  住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围一般包括：（一）电梯主要部件需要进行维修或更换的；（二）避雷设施不满足安全要求的；（三）配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；（四）消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；（五）楼内外排水（排污）设备出现故障，严重影响排污的；（六）绿地、道路破损严重需更新、改造和大修的；（七）其他情况。

　　第十九条  住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

　　（一）属住宅小区内全体业主共有的共用部位及设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

　　（二）属单幢房屋内业主共有的共用部位及设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同承担。

　　（三）属一个单元内业主共有的共用部位及设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。属单元内一侧房屋业主共有的共用部位及设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

　　（四）相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

　　（五）屋顶、共用楼梯及楼梯间的维修，如为各层业主所拥有，其维修费用由维修覆盖范围下各层的房屋业主按所占的建筑面积比例分摊；如仅为若干层（户）使用，其维修费用应由若干层（户）的房屋业主按所占的建筑面积比例分摊。

　　（六）共用走廊通道、天台、天井、消防系统等共用设施设备的维修由共用业主按所占的建筑面积比例分摊。

　　（七）共用房屋外墙的维修，由该楼共用的全体业主按照所占建筑面积的比例分摊；悬挑阳台的维修由所拥有房屋的业主分摊。

　　（八）房屋结构相连车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自拥有车库的建筑面积比例分摊。

　　业主分户账维修资金余额不足的，应当由该业主补足差额部分；业主未交存维修资金的，应当由该业主补交首期维修资金。

　　第二十条  住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

　　第二十一条  申请使用住宅专项维修资金的，应当按照以下程序办理：

　　（一）物业服务企业、业主委员会或相关业主根据维修和更新、改造项目提出使用方案，向所在地县级人民政府建设（房地产）主管部门提出使用维修资金申请。使用方案应当包括申请使用维修资金的原因，维修和更新、改造部位照片，费用，施工企业选聘及组织方式等内容。

　　（二）所在地县级人民政府建设（房地产）主管部门组织街道办事处或乡镇人民政府、物业服务企业、相关业主等单位和个人对使用方案确定的事项现场查看，共同核定是否属于使用维修资金的范围及是否应当进行维修，并出具现场勘察意见。如涉及消防、监控、电梯设施设备维修的，还需邀请消防救援机构、公安部门、市场监管部门等单位参加。

　　（三）申请人组织相关业主进行表决，由工程项目涉及范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　（四）申请人组织实施使用方案。因实施维修、更新和改造产生的维修工程、消防检测、招标代理、造价咨询、设计、监理、审计等费用，可以从住宅专项维修资金账户中列支。

　　（五）工程竣工验收时，申请人通知所在地县级人民政府建设（房地产）主管部门、街道办事处或乡镇人民政府、物业服务企业、相关业主和验收单位对前期所确定的维修改造内容进行现场查看，申请人和验收单位应在现场认定报告上签字确认。

　　（六）申请人持维修资金使用审核表、相关业主表决结果及证明、使用方案及预算、施工合同及验收报告等材料，向所在地县级人民政府建设（房地产）主管部门申请列支。其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。

　　（七）所在地县级人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

　　申请人应当对申请资料的真实性、合法性负责，在实施过程中，不得虚列维修工程项目或者虚增维修工程量，不得擅自增项和扩大范围。

　　第二十二条  物业保修期满后，发生下列危及安全情形之一，需要立即使用住宅专项维修资金的，可进行应急抢险维修：

　　（一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；

　　（二）电梯故障危及人身安全的；

　　（三）消防设施损坏的；

　　（四）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；

　　（五）楼体外立面有脱落危险的；

　　（六）共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

　　（七）其他危及房屋安全的情形。

　　县级人民政府建设（房地产）主管部门应结合地区实际对住宅专项维修资金应急使用进行细化，并建立紧急维修事项清单。

　　第二十三条  应急抢险维修按照以下程序办理：

　　（一）由业主委员会或者居（村）民委员会、相关业主向所在地县级人民政府建设（房地产）主管部门提出应急处置申请，或者经业主委员会或者居（村）民委员会、相关业主同意，由物业服务企业提出。

　　（二）所在地县级人民政府建设（房地产）主管部门接到申请后，应于三个工作日内组织申请人、相关鉴定单位、居（村）民委员会及造价咨询单位到现场核实情况，并做出审核结果。如审核同意，则共同确定抢险方案，并由造价咨询单位编制预算报告。

　　（三）申请人将应急抢险维修事项及预算报告在住宅小区的显著位置进行公示，并选择施工队伍应急抢险。

　　（四）申请人组织维修工程竣工验收时，应当通知所在地县级人民政府建设（房地产）主管部门、居（村）民委员会、监理企业及造价咨询单位对前期所确定的维修改造内容现场查看，申请人和验收单位应在现场认定报告上签字确认。

　　电梯和消防设施维修以行业监管或专业检测单位出具的检测报告作为申请的依据，委托具有资质的专业维修单位维修，由行业监管或专业检测单位验收。使用维修资金更新、加装电梯的，应接受市场监督部门的技术指导和监督检查。

　　（五）申请人将造价咨询单位出具的《工程决算审核报告》及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示。

　　（六）申请人持竣工验收报告、工程监理报告、工程决算审核报告向所在地县级人民政府建设（房地产）主管部门申请维修资金拨款。

　　（七）所在地县级人民政府建设（房地产）主管部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

　　应急维修费用应当从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有部分面积分摊列支；涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。

　　申请人不能履行职责的，街道办事处或乡镇人民政府委托具有维修资质的单位代为抢修，维修所需费用从相关业主住宅专项维修资金中列支。

　　第二十四条  下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

　　（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　第二十五条  下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

　　（一）住宅专项维修资金的存储利息；

　　（二）经业主大会决定，将利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营所得共有收益用于补充住宅专项维修资金的；

　　（三）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

　　第四章  监督管理

　　第二十六条  房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

　　受让人应持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到所在地住宅专项维修资金管理机构办理更名过户手续。

　　第二十七条  房屋灭失的，按照下列规定返还住宅专项维修资金：

　　（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

　　（二）售房单位交存的住宅专项维修资金按灭失房屋账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系收缴同级国库。

　　第二十八条  县级人民政府建设（房地产）主管部门每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

　　（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

　　（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

　　（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

　　（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

　　第二十九条  专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

　　第三十条  县级人民政府建设（房地产）主管部门发现住宅专项维修资金使用异常时，如单笔资金申请额度过大，或年内同一小区频繁申请且累计数额较大的，要实地勘验检查，并向市人民政府建设（房地产）主管部门报备。

　　第三十一条  住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

　　第三十二条  住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

　　财政行政主管部门应加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

　　第五章  法律责任

　　第三十三条  违反本条例规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章  附  则

　　第三十四条  本办法由市住房和城乡建设局、市财政局共同解释。

　　第三十五条  本办法自2023年 月 日起施行。2014年12月12日铁岭市住房和城乡建设委员会、铁岭市财政局印发的《铁岭市住宅专项维修资金管理办法》（铁市住建发[2014]326号）同时废止。