第一章  总　则

　　第一条  为全面贯彻落实党中央、国务院和省委省政府关于实施城市更新行动的决策部署，进一步规范铁岭市城市更新活动，根据《辽宁省城市更新条例》，以及国家和省有关法律法规、规范性文件，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条  本办法所称城市更新，是指依据本地区国民经济和社会发展规划、国土空间规划，以老旧建筑和街区、老旧基础设施、城镇低效用地、不良环境为主要更新对象，依法对城市建成区空间形态和使用功能进行整治提升及再次利用的活动，具体包括：

　　（一）完善城市功能，优化城市空间格局;

　　（二）改善居住条件，提升城市宜居水平;

　　（三）盘活存量资产，激发街区活力；

　　（四）修复生态环境，提升城市自然环境品质；

　　（五）改造基础设施，增强城市安全韧性;

　　（六）补齐交通短板，提升出行品质；

　　（七）传承历史文脉，塑造城市特色风貌;

　　（八）推进数字城建，加强智慧治理；

　　（九）市政府认定的其他城市更新情形。

　　第三条本办法适用于铁岭市行政区域内的城市更新活动及其监督管理。法律、法规和省人民政府规章对城市更新活动另有规定的，依照其规定执行。

　　第四条城市更新应当坚持以下原则：

　　（一）规划引领，区域统筹。以城市体检评估结果为重要依据，紧密衔接国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划，科学制定城市更新专项规划。以片区为单元，统筹风貌保护与民生改善、产业转型升级、建筑活化利用的关系，协调不同项目之间的“肥瘦搭配”，统一规划、统筹算账，滚动实施，实现片区整体品质提升。

　　（二）以人为本，改善民生。把补短板、强弱项、惠民生作为城市更新与品质提升的出发点和落脚点，从群众最迫切的生活需求入手，着力强化基础设施建设，补齐公共服务短板，完善功能，提升智慧化水平，增强人民群众的幸福感和获得感。

　　（三）绿色低碳，激发活力。以内涵集约、绿色低碳发展为路径，统筹城市更新和生态环境保护、产业结构调整，补齐城市生态建设短板，推进绿色社区建设，盘活存量低效空间和资源，推动形成绿色低碳生产生活方式和城市建设运营模式。

　　（四）保护优先，塑造特色。坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁；加强对历史建筑和具有保护价值的老建筑的保护，传承历史文脉，塑造地域特色风貌，彰显城市文化内涵，实现历史文化保护与城市更新协同发展。

　　（五）因地制宜，因城施策。立足城市发展实际，紧扣城市发展战略和功能定位，合理确定城市更新重点，科学制定更新方案，优先更新有安全隐患、有改造价值的老旧建筑和设施，杜绝政绩工程和形象工程，提升城市安全韧性和宜居水平。

　　（六）政府引导，市场运作。强化政府对城市更新的政策引导、规划管控和要素保障，整合资源、资金、项目，协同推进城市更新工作，建立健全长效机制，做好服务保障。进一步优化营商环境，积极鼓励和引导市场主体参与城市更新，形成多元化更新模式。

　　第五条城市更新应当充分衔接城市体检制度。市城市更新主管部门、各县（市）区人民政府应按照住建部、辽宁省住建厅以及市住建局关于开展城市体检工作的具体要求，组织开展城市体检工作，城市体检结果应当作为编制城市更新专项规划和年度实施计划的重要依据。

　　第六条  市城市更新主管部门、各县（市）区人民政府应在住建部发布的城市体检指标体系基础上，构建符合自身发展特点、需求的特色体检指标体系，精准查找城市建设和发展中的短板与不足，推动城市结构优化、功能完善和品质提升。

　　第二章  工作机制

　　第七条  市人民政府负责统筹全市城市更新工作，成立铁岭市城市更新工作领导小组，作为全市城市更新工作的议事协调机构，研究审议城市更新相关重大事项，协调解决城市更新重大问题。领导小组下设办公室，设在市住房和城乡建设局，负责领导小组日常工作。

　　第八条  市住房和城乡建设局作为市城市更新工作主管部门，负责具体协调推动全市城市更新工作，对各县（市）区城市更新工作进行督导考核。会同有关部门建立健全城市更新标准体系和配套支持政策。依职权推进老旧小区改造、新型城市基础设施建设等城市更新相关工作。

　　市发展改革委负责做好城市更新与国民经济和社会发展政策之间的衔接，按照相关政策，将城市更新项目纳入全市项目年度投资计划；组织符合条件的城市更新项目申报省重点建设项目并享受相应的支持政策；负责协助配合城市更新主管部门制定有关配套政策。

　　市自然资源局负责城市更新项目涉及国土空间规划的核查与调整，重点片区更新规划设计审查工作，城市更新项目用地储备和供应；负责将城市更新年度计划纳入年度项目策划生成，并依法定程序开展控规调整等工作，明确用地功能、开发容量及城

　　市基础设施和公共服务设施建设等要求。负责协助配合城市更新

　　主管部门制定相关专业标准和配套政策。

　　市财政局负责政府投资类城市更新项目的资金安排，指导监督全市城市更新资金使用；负责配合城市更新主管部门制定城市更新资金方面的配套政策。

　　市国资委负责指导推进城市更新项目平台公司组建，并对所监管企业经营管理及风险防控实施监督，同时做好城市更新关于老旧工业厂房、厂区等闲置国有资产盘活有关工作，配合城市更新主管部门制定城市更新相关专业标准和配套支持政策。

　　市生态环境、民政、文化和旅游、应急管理、营商、金融发展、工信、公安、商务、交通、卫健、教育、人社等其它相关职能部门按照各自职责分工，协同推进城市更新相关工作，协助配合城市更新主管部门制定相关专业标准和配套支持政策。

　　第九条  县（市）区人民政府是城市更新工作实施主体，应当建立健全城市更新工作机制，成立城市更新议事协调机构，明确责任分工，统筹推进本行政区域内的城市更新工作，组织实施各类城市更新项目，并进行全过程监督管理。县（市）区的城市更新主管部门由县（市）区人民政府确定。

　　乡（镇）人民政府、街道办事处应当按照县（市）区人民政府安排协助做好辖区内城市更新相关工作。

　　城市更新应当建立健全公众参与机制，鼓励市民和社会各界人士广泛参与城市更新，依法保障公众在城市更新活动中的知情权、参与权、表达权和监督权。在策划实施各个环节坚持以人民为中心，通过座谈会、论证会或者其他方式，充分征求相关管理部门、利益相关人和社会公众的意见和建议，共谋共建共享。

　　第十一条  城市更新应当建立专家咨询制度。市住房和城乡建设部门负责会同有关部门设立城市更新专家委员会，为城市更新决策提供咨询意见。

　　第三章  规划和计划

　　第十二条  市城市更新主管部门会同市自然资源部门组织编制《铁岭市城市更新专项规划》，明确城市更新总体目标、重点任务、实施策略和保障措施等内容。在编制过程中，应当组织专家进行论证，并广泛征求公众和利益相关人的意见。

　　《铁岭市城市更新专项规划》报本级人民政府批准后实施，非经法定程序不得调整。批复前需报省住建厅审查，批复后报省住建厅备案。

　　第十三条  《铁岭市城市更新专项规划》应当符合铁岭市国民经济和社会发展规划、国土空间规划，统筹安排城市空间、资源、环境、人力资源等要素。自然资源部门要将城市更新专项规划相关内容纳入国土空间详细规划中，做好空间规划保障工作，对涉及法定控规调整的，按程序完成控规调整。

　　第十四条  各县（市）区人民政府可以根据工作实际，编制本地区城市更新专项规划，明确本地区城市更新工作目标、重点任务和实施策略等。县（市）区城市更新专项规划由本级人民政府批准后实施，批复前需报市住建局审查，批复后逐级报省住建厅备案。

　　县（市）区城市更新专项规划应做好与《铁岭市城市更新专项规划》以及其它市、区有关规划的衔接。

　　第十五条  县（市）区人民政府应当依据城市更新专项规划合理划定城市更新片区，中心城区的更新片区依据《铁岭市城市更新专项规划》划定。

　　更新片区的划定应结合城市体检结果，充分尊重、顺应所在区域社会、经济、文化关系的延续性，综合考虑功能需求、更新类别、公共服务设施、产权边界、群众意愿、资金平衡等因素等进行划定，保证城市基础设施和公共服务设施相对完整，且符合用地空间布局规划，相对成片连片。

　　一个更新片区可以包含一个或多个城市更新项目，多个城市更新项目集中连片有共同改造需求的，应当划为一个更新片区。物业权利人及其他单位或个人主动提出的更新建议，应当作为县（市）区人民政府划定更新片区的重要参考。

　　第十六条  市、县人民政府应当依据城市更新专项规划和年度城市体检结果，制定城市更新年度计划。

　　铁岭市城市更新年度行动计划由市城市更新工作领导小组组织制定，本级人民政府审批，报省住建厅备案。各县（市）区城市更新年度实施计划由县（市）区城市更新主管部门负责组织制定，经本级人民政府审批，报市城市更新主管部门备案。

　　县（市）区也可根据实际情况，将城市更新专项规划和城市更新年度计划合并编制。

　　第十七条  城市更新年度计划内容应当包括：城市更新具体项目、所在地区、实施主体、边界和规模、资金安排、进度安排、政策措施等内容。城市更新年度行动计划投资估算应重点明确本级政府年度更新改造资金来源及比例，统筹使用专项资金、财政资金，谋划专项债及社会资本投入。

　　城市更新年度计划应征求各相关部门、利益相对人和社会公众意见。

　　经本级人民政府审定印发的年度计划，作为城市更新项目实施方案审批的依据。纳入年度计划的城市更新项目，按照法律、法规及有关规定，依法办理相关审批续。

　　当年计划因不可抗力等特殊原因未完成的，按照原批准程序进行审批后，可以顺延到下一年度继续实施。确需变更城市更新年度实施计划的，应当按照原批准程序进行变更。

　　第十九条  县（市）区城市更新主管部门应当根据城市更新专项规划、年度实施计划及年度城市体检结果，在充分调查评估的基础上，编制更新片区策划方案，内容应当包括：片区更新目标、更新方式、经济指标、实施计划、规划调整建议、土地与建筑功能调整等内容，并进行效益预测和专题分析。

　　更新片区与更新项目边界重合的城市更新项目和难以连片成片、规模较小的城市更新项目，可直接编制更新项目实施方案。

　　第二十条  若更新片区有统筹主体组织实施，更新片区策划方案也可由统筹主体组织编制，经区、县人民政府审批，报市城市更新主管部门备案。

　　重要地区、重要地段的更新片区策划方案应由市城市更新主管部门组织编制，报市政府审批。

　　片区更新策划方案应当征求利益相关人和社会公众意见并组织专家论证，经县（市）区人民政府审批后实施，并报市城市更新主管部门备案。

　　第四章　组织实施

　　第二十一条  城市更新项目的实施主体由物业权利人依法通过直接委托、公开招标等方式确定；涉及多个物业权利人的，协调一致后共同确定；无法协商一致，涉及业主共同决定事项的，由业主依法表决确定。

　　涉及公共利益或公共安全的城市更新项目，无法确定实施主体的，可由县（市）区人民政府依法采取招标等方式确定实施主体。

　　对重大的和跨区域的城市更新项目，可由市政府统筹组织。

　　第二十二条  本办法所称物业权利人是指不动产所有权人、合法建造或者依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和

　　个人、依法取得不动产使用权的单位和个人、承担城市公共空间和设施建设管理责任的单位等。

　　第二十三条　各县（市）区人民政府应积极研究制定企业作为实施主体参与城市更新的机制和办法，为城市更新市场化运作创造有利条件。可根据更新实际需要，在确保社会公益的前提下，充分尊重市场经济规律，赋予实施主体推动达成区域更新意愿、整合市场资源、推动项目统筹组合、参与规划编制、实施土地前期准备、配合土地供应、统筹整体利益、推进更新项目实施等职能，保障企业在更新活动中的合法权益。

　　第二十四条  城市更新项目实施前，项目实施主体应编制城市更新项目实施方案，作为后续立项、环评、用地、规划等相关手续审批和项目监管、验收、融资、财税支持等各项工作的重要依据。

　　项目实施方案内容应当包括：现状分析、更新必要性、规划依据、更新方式、项目定位、更新范围和规模、更新效果对比、项目更新设计、规划调整与土地供应、项目投资测算、项目建设运营方案、项目实施计划与保障以及社会稳定风险评估、历史文化保护等各类专题分析，其中项目定位要符合城市规划用地主导功能要求，涉及经营的更新项目还需包括市场分析。

　　片区策划专题已达到项目深度，项目不再编制专题分析。

　　第二十五条  城市更新项目实施方案经相关部门联合审查后，报县（市）区城市更新主管部门审批。未列入年度计划的城市更新项目，不予审批实施方案。

　　第二十六条  各县（市）区城市更新主管部门应严格审批项目实施方案，加强对城市更新项目实施过程和后期运营的监督管理，确保项目严格按照实施方案确定的更新目标、更新方向建设，推动项目尽快落实地见效。

　　第二十七条  县（市）区人民政府应建立政企协同的城市更新项目全生命周期管理模式，与实施主体签订履约协议书，明确项目建设计划、质量安全、运营管理、物业持有和节能环保以及违约责任等内容，建立部门联动和项目准入退出机制，探索利用信息化管理手段，加强更新项目全生命周期运营管护，做到可视化、动态化监管。

　　第二十八条  实施主体应当按照规定，建立更新项目质量和安全管理制度，采取风险防控措施，加强质量和安全管理。涉及既有建筑结构改造或者改变建筑设计用途的，应当开展质量安全检测。

　　第二十九条  实施主体应建立城市更新项目改造档案管理制度，以文字、图纸、图表、声像等不同形式记录改造过程与成果。城市更新主管部门应及时收集整理，存档备用。

　　第三十条  鼓励城市更新项目实行策划、规划设计、建设运营一体化推进，县（市）区人民政府可探索在辖区范围内跨项目统筹、开发运营一体化的运作模式，实行统一规划、统一实施、统一运营。

　　第五章　资金筹措

　　第三十一条  城市更新应当建立以政府投入为引导、社会投入为主体的多元化筹资体系，具体包括：（一）各级财政资金；（二）金融机构融资资金；（三）参与城市更新的市场主体投入的资金；（四）土地使用权人和房屋所有权人自筹资金；（五）其他符合规定的资金等。

　　第三十二条  市财政部门、各县（市）区人民政府应当对涉及公共利益的各类将城市更新项目予以财政资金支持，同时积极争取中央、省补助资金，整合利用城镇老旧小区改造、棚户区改造、保障性租赁住房、老旧管网改造、排水防涝等各类专项财政资金统筹用于城市更新，充分发挥财政资金的撬动作用，引导社会资本参与。

　　适时设立城市更新专项基金，按照“政府指导、企业发起、市场运作”的原则，由市财政部门牵头，市国资委指定具体负责设立和运作的国有企业，对全市城市更新项目进行市场化运作。

　　第三十三条  鼓励积极利用国家政策性金融机构对城市更新的支持政策筹集资金，鼓励金融机构创新信贷金融产品支持城市更新。

　　第三十四条  积极引入市场力量。畅通社会资本参与路径，深化微利可持续和成本分担机制，探索城市更新进程中政府与居民合理共担机制，通过直接投资、间接投资、委托代建等多种方式吸引社会资本参与城市更新；鼓励不动产产权人自筹资金用于更新改造。

　　第三十五条  强化城市更新风险防控。涉及居民回迁安置、政策性贷款、债券、公益事业、财政投资、国企投资等城市更新项目，要进一步强化城市更新项目监督管理，严格控制建设管理成本，实行审计全过程监督，保障资金使用安全。

　　政策保障

　　第三十六条  土地支持政策

　　城市更新项目可依法以划拨、出让、租赁等方式办理用地手续。代建公共服务设施产权移交政府有关部门或单位的，以划拨方式办理用地手续。

　　城市更新项目涉及土地出让的，可依据法律、法规和相关规定，采取招拍挂（含带方案招拍挂）、协议出让等方式办理供地手续。采用带方案招拍挂的，可将经批准的项目实施方案中确定的规划控制要素及产业条件等纳入供地方案中予以明确，相关内容载入土地出让合同。

　　更新项目采取租赁方式办理用地手续的，土地租金实行年租制，年租金根据有关地价评审规程核定。租赁期满后，可以续租，也可以协议方式办理用地手续。

　　（四）城市更新项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”等零星土地以及不具备单独建设条件的土地，可与周边用地整合纳入整体改造范围，优先用于完善片区公共服务设施、口袋公园建设。符合《划拨用地目录》的以划拨方式办理供地手续，涉及土地出让的，经市人民政府批准可采取协议出让方式。鼓励国有企事业单位以捐赠、借用等方式，将其闲置的零星土地或建（构）筑物，纳入城市更新项目整合实施。

　　（五）更新项目在符合规划且不改变用地主体的条件下，发展国家及本市支持的新产业、新业态的，可享受按原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期以5年为限，5年期满或转让需办理用地手续的，可按新用途、新权利类型，以协议方式办理用地手续。                                                                 （六）因用地整合需要，城市更新片区规划中的补充公共服务设施用地可以在同一控详规划编制单元范围内进行等用地面积异地置换。因规划需要，补充公共服务设施用地超出同一控详规划编制单元进行异地置换的，应当按照程序报市人民政府批准。

　　（七）在不改变更新项目实施方案确定的使用功能前提下，经营性服务设施建设用地使用权可依法转让或出租，也可以将建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权等进行抵押融资。抵押权实现后，应保障原有经营活动持续稳定，确保土地不闲置、土地用途不改变、利益相关人权益不受损。

　　（八）对于鉴定为危房类的建筑，可按现有规划条件、建筑规模、原位置翻建方式进行更新，保障其无安全隐患，具备使用条件。

　　（九）对列入国家或省级城市更新重点项目的，优先保障土地等要素供应。

　　第三十七条  规划支持政策

　　（一）在符合国土空间规划的前提下，允许容积率进行不同地块之间整体平衡。鼓励工业用地提高土地利用效率，可在维持原土地用途不变情况下，综合运用加建、改建、扩建等手段提高容积率，具体按照产业用地节约集约利用相关规定执行。利用既有建筑发展新产业、新业态、新商业，可实行用途兼容使用。

　　（二）在满足相关规范的前提下，可在商业、商务办公建筑内安排文化、体育、教育、医疗等功能。鼓励老旧厂区转型升级，允许对原有大空间建筑进行隔层改造、增加连廊、电梯等配套设施。

　　（三）因历史风貌保护、旧住房更新需要，建筑间距、密度、市政配套等无法达到标准和规范的，有关部门应当按照环境改善和整体功能提升的原则，进行规划设计研究和方案合理性论证，通过规划设计方案确定规划效力，按照一事一议原则，制定适合的标准和规范。

　　（四）对实施主体在城市更新中承担文物、历史风貌区、历史建筑保护、修缮和活化利用，以及按规划配建城市基础设施和公共服务设施、公共住房以及增加城市公共空间等情形的，可以按规定给予容积率等规划指标支持。

　　（五）因历史风貌保护、危旧住房更新、旧厂房更新、重点产业转型升级需要，在满足安全要求及保障公共利益的前提下，征得相关物业权利人和利害关系人同意，更新单元内保留部分的建筑间距、退让、日照、密度、面宽、绿地率、交通、停车位、市政配套等，较实施更新前有所提升、单项更新指标不低于现状的，可根据经批准的实施方案确定。

　　第三十八条  不动产登记支持政策

　　城市更新项目需要改变土地权属和房屋所有权的，应当依法通过征收、房屋买卖、协议搬迁、资产划转、股份合作等方式取得，并按程序办理不动产登记。

　　（二）城市更新不涉及土地权属和房屋所有权变动的，应当通过市场租赁等方式取得原建筑物的使用权。

　　（三）城市更新既不涉及土地权属和房屋所有权变动，也不需要取得原建筑物使用权的，经充分征求原建筑权利人意见后依法实施。

　　（四）因风貌保护、建筑保护等需要，在国有建设用地划拨决定书或者出让合同中明确应当予以保留的房屋，当事人可以在申请建设用地使用权首次登记时一并申请房屋所有权首次登记，也可以与该国有建设用地上其他新建房屋一并申请房屋所有权首次登记，并在不动产登记簿中注明相关事实。

　　（五）保留建筑办理不动产登记的应当按照国家税收法律法规的规定缴纳相关税费。

　　第三十九条  征收安置支持政策

　　（一）为了公共利益需要，确需成片或部分征收国有土地房屋的，应当广泛征求被征收人的意愿，科学制定征收补偿安置方案，按照国家、省、市有关房屋征收与补偿政策实施征收，被征收人同意率达到规定比例后启动征收程序，具体比例由各县（市）区人民政府根据项目情况确定。

　　（二）城市更新涉及国有土地上房屋协议搬迁的，应当规范程序、强化监管、合理补偿，由市国有土地上房屋征收主管部门制定工作办法，县（市）区人民政府组织实施主体具体实施，并由县（市）区房产部门依法办理不动产权属注销手续或转移手续。

　　（三）拓展安置形式，探索多渠道、多形式安置补偿方式。可以采用等价置换、原地安置、异地安置、货币安置等方式进行安置。城市更新项目涉及征收补偿安置且符合住房保障政策的，优先纳入住房保障范围。

　　第四十条  行政审批支持政策

　　（一）开辟城市更新项目绿色通道，精简项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。

　　（二）对城市更新重点项目，各审批部门可采取“一事一议”方式，从项目审批、土地供应、用地调整、方案制定、资源配给、财政等方面给予重点支持，更好保障项目落地。

　　（三）利用更新改造空间按有关要求从事经营活动的，相关部门可予办理经营许可。

　　第四十一条  税费支持政策

　　（一）符合规定的城市更新项目按规定享受行政事业性收费和政府性基金相关减免政策。

　　（二）电力、通讯、市政公用等企业要积极支持城市更新工作，适当减免入网、管网增容等经营服务性收费。

　　第七章　附　　则

　　第四十二条  市直各相关部门要根据职责分工，依据本办法及国家、省有关法律法规规定，进一步研究完善符合城市更新需求的金融、财税、土地、规划、征收、行政审批、不动产登记等有关支持政策，及时出台相关配套文件，有效推动全市城市更新工作。

　　第四十三条  各县（市）区人民政府、市人民政府有关部门、各参与主体要严格执行国家和本市相关法律法规，组织实施过程应公开透明、公平公正，主动接受社会各界和群众监督，确保依法合规推进各类城市更新改造项目。

　　第四十四条  相关部门、实施主体及相关人员在城市更新管理中有违法违纪行为的，应当依法依规追究相关责任。

　　第四十五条  本办法自印发之日起施行，有效期两年。