铁岭市本级国有农用地基准地价制定政策解读

　　铁岭市自然资源局

　　第一篇、概况

　　第二篇、铁岭市本级国有农用地定级

　　第三篇、铁岭市本级国有农用地基准地价评估

第一篇 概况

第一节：铁岭市概况

一、地理位置与行政区划

　　铁岭市位于辽宁省北部，松辽平原中段。地处东经123°27‘—125°06‘，北纬41°59‘—43°29‘ 之间。南与沈阳市、抚顺市毗邻，北与吉林省四平市相连，东与抚顺市清原满族自治县、吉林省辽源市接壤，西与沈阳市法库县、康平县及内蒙古自治区科尔沁左翼后旗和通辽市为邻。全市东西最长134千米、南北端宽162千米，总面积1.3万平方千米。其中，市区面积638平方千米。

　　截止2018年，铁岭市有2个市辖区银州区、清河区；2个县级市：调兵山市、开原市；3个县：铁岭县、西丰县、昌图县；区（市）县下设街道办事处14个，镇78个，乡12个。截至2017年底，铁岭市总人口达293.7万人。

二、自然状况

　　铁岭市地势大体是东高中低、北高南低，西部稍高的地貌轮廓。山地和丘陵分列东西两侧，中部为由北向南缓泻的辽河平原。全市可分为东部低山丘陵区和西部辽河低丘平原区两大地貌区。

　　铁岭属中温带大陆性季风气候。气候的主要特征是：冬季寒冷干燥，夏季温热多雨，雨热同季日照丰富，干湿季节分明。全市年降水量为600毫米，较常年偏少近1成。其中，冬季降水比常年偏多1.2倍；春季比常年偏多近4成；夏季比常年偏少2成左右；秋季比常年偏少近4成。全市年平均气温为7.9℃，比常年偏高0.8℃。冬季比常年偏高0.7℃；春季偏高1.6℃；夏季偏离0.2℃；秋季与常年持平。全市年日照时数为2444小时，比常年偏少172小时。冬季比常年偏少59小时；春季偏少12小时；夏季偏少3小时；秋季偏少64小时。

三、资源状况

　　水资源、电力资源、矿产资源、森林资源、草地资源、植物资源、动物资源、土特产资源。

四、交通状况

　　铁岭市境内有京哈铁路、平齐铁路、四梅铁路、开丰铁路、铁法铁路5条国营铁路纵横交错，总长为450千米，平均每平方千米土地的铁路货物发送量为562吨，是全国平均水平的40倍，这些铁路直接参于国际铁路的联合运输。

五、经济发展状况

　　根据2018年4月9日《铁岭市2017年国民经济和社会发展统计公报》显示：铁岭市2017年初步核算，全市生产总值（GDP）实现594.5亿元，按可比价格计算，比上年增长0.2%。其中：第一产业实现增加值134.5亿元，比上年增长3.1%；第二产业实现增加值187.7亿元，比上年下降5.5%；第三产业实现增加值272.2亿元，比上年增长2.4%。三次产业增加值占生产总值（GDP）的比重分别为22.6%、31.6%和45.8%。人均GDP达到22484元。

第二节：铁岭市本级国有农用地基准地价制定工作概况

一、工作背景

　　为落实《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）、《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发[2017]27号）工作部署，进一步完善国有农用地基准地价体系，加强国有农用地价格管理工作，支撑农村土地制度改革和农垦改革发展，避免国有农用地资产流失，辽宁省国土资源厅于2017年11月24日发布了《关于加强公示地价体系建设和管理工作的通知》（辽国土资办发〔2017〕178号）文件，要求各地制定完善国有农用地基准地价。

二、工作目的意义

　　农用地基准地价的制定是国土资源一项重要的基础工作。本次铁岭市本级国有农用地基准地价制定工作的完成，将为农用地流转、农用地开发整理、土地整理项目管理、耕地占补平衡、基本农田保护和国家征收农用地土地提供依据和价格参考。同时也将为今后国有农用地出让、租赁、作价出资或者入股、授权经营使用权等有偿使用状况下的使用权价格评估奠定基础，为国有农用地转让、出租、抵押等价值评估行为提供参考。

三、工作范围

　　本次工作范围经铁岭市自然资源局与铁岭市农村经济委员会确定，为辖区范围内铁岭市经济开发区（铁岭市种畜场）的国有农用地。农用地总面积为7441.70公顷，所涉二级地类分别为水田、水浇地、旱地、果园、有林地、灌木林地、其他林地、农村道路、坑塘水面、沟渠、设施农用地、田坎。具体工作范围如下图：

　　 铁岭市本级国有农用地工作范围图

　　铁岭市本级国有农用地分布共22个分场（合并后为15个分场）：八家子分场、茨榆台分场、刺沟分场、房身分场、顾官屯分场、周安屯分场、殷屯分场、官粮窖分场、何家屯分场、红旗分场、老官台分场、柳条沟分场、帽山马场分场、帽山猪场分场、秦家岗子分场、桑园岭分场、山东分场、山咀子分场、申家沟分场、树芽屯分场、温庄子分场、左家沟分场。各地类用途的用途面积、用地比例如下表：

　　铁岭市本级国有农用地土地利用结构表

地类	面积（公顷）	占农用地比例
水田	282.59	3.80%
水浇地	17.52	0.24%
旱地	2956.83	39.73%
果园	195.73	2.63%
林地	3797.59	51.03%
农村道路	1.39	0.02%
坑塘水面	14.76	0.20%
沟渠	8.79	0.11%
设施农用地	165.22	2.22%
田坎	1.28	0.02%
合计	7441.70	100.00%

四、工作依据

　　（一）政策法规依据

　　1.《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第二十八号)[2004年8月28日公布并施行]；

　　2.《中华人民共和国土地管理法实施条例》(中华人民共和国国务院令第256号)[1999年1月1日起施行]；

　　3.《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第七十二号)[2007年8月30日公布并施行]；

　　4.《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）[2007年10月1日起施行]；

　　5.《中华人民共和国农村土地承包法》（中华人民共和国主席令第73号）[2003年3月1日起施行]；

　　6.《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第四十六号）[2016 年 7 月 2 日公布，2016 年 12 月 1 日施行]；

　　7.《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令2005年第47号）；

　　8.国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71 号）；

　　9.中共中央国务院《关于进一步推进农垦改革发展的意见》(中发[2015]33 号)；

　　10.《国土资源听证规定》（中华人民共和国国土资源部令第22号）（2004年5月1日）；

　　11.辽宁省实施《中华人民共和国土地管理法》办法(2014年01月09日)；

　　12.国土资源部、农业部《关于加强国有农场土地使用管理的意见》（国土资发〔2008〕202 号）；

　　13.《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）；

　　14.《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发[2017]27号）；

　　15.《关于加强公示地价体系建设和管理工作的通知》（辽国土资办发〔2017〕178号）；

　　（二）技术及市场依据

　　1.《农用地质量分等规程》（GB/T 28407—2012)；

　　2.《农用地定级规程》(GB/T 28405—2012)；

　　3.《农用地估价规程》（GB/T 28406—2012）；

　　4.《土地利用现状分类标准》(GB/T 21010-2017)；

　　5.《铁岭市城市总体规划》（2011-2020年）；

　　6.《铁岭市统计年鉴》（2015、2016、2017年）；

　　7.《辽宁省国有农用地基准地价制定技术要点》（讨论稿）；

　　8. 铁岭市2017年耕地质量等别年度更新评价成果。

五、工作程序

　　总的工作程序是先外业后内业，先对农用地定级再进行基准地价评估。实际工作中是相辅相成，同步进行的。

　　（一）准备阶段

　　（二）资料收集阶段

　　（三）内业处理阶段

　　（四）成果汇总阶段

　　（五）验收与上报审批阶段

　　（六）完成电子化备案

第二篇 铁岭市本级国有农用地定级

第一节：国有农用地定级概述

一、国有农用地定级的理论依据、原则

　　（一）农用地定级的理论依据

　　1.区位理论

　　2.马克思地租理论

　　3.土地肥力理论

　　4.系统理论

　　（二）农用地定级的原则

　　在农用地定级的过程中，我们主要遵循以下原则：

　　1.综合分析原则

　　2.主导因素原则

　　3.土地收益差异原则

　　4.定量分析与定性分析相结合原则

二、国有农用地定级的方法

　　《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）规定的定级指数确定方法有修正法、样地法和因素法三种，每一种方法有其各自的特点，都能反映质量级别的分布趋势与规律：

　　1.修正法

　　2.因素法

　　3.样地法

　　本次农用地定级根据铁岭市的实际情况，选用修正法确定各用地类型定级指数。

三、国有农用地定级的工作流程

　　1.确定修正基础。

　　2.划分基本定级单元。

　　3.修正因素补充调查。

　　4.确定修正因素及权重。

　　5.计算修正因素质量分值并编制因子分值图。

　　6.计算修正系数。

　　7.计算定级指数，初步划分农用地级别。

　　8.校验和调整初步定级成果。

　　9.编制定级成果。

第二节：国有农用地主要地类定级

　　本次铁岭市本级国有农用地定级以耕地（水田、水浇地、旱地）为主要定级地类。区域内耕地总面积为3256.94公顷，其中水田282.59公顷、水浇地17.52公顷、旱地2956.83公顷，详见下表：

　　铁岭市本级国有耕地面积统计表

地类	面积（公顷）	占耕地总面积的百分比	图斑数量
水田	282.59	8.68%	69
水浇地	17.52	0.54%	12
旱地	2956.83	90.78%	1473
合计	3256.94	100%	1554

　　铁岭市本级国有耕地地类面积统计图

一、确定修正基础

　　本次确定修正基础，根据铁岭市本级农用地的具体情况，在铁岭市2017年耕地质量等别年度更新评价数据库中，查选国家自然质量等指数作为本次定级的修正基础。

　　本次铁岭市本级国有农用地自然等指数在8等-12等之间，具体各等别的自然等指数范围如下表：

　　铁岭市耕地质量等别划分结果表

等别	自然等指数范围
8等	2825-3017
9等	2400-2789
10等	2002-2399
11等	1607-1999
12等	1425-1591

二、划分定级单元

　　（一）定级单元划分原则

　　根据《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）规定，定级单元是农用地定级的最小空间单元，定级单元划分要求如下：

　　1.单元之间土地特征差异明显，不同地貌部位土地不划为同一单元，山脉走向两侧水热分配有明显差异的不划为同一单元，地下水、土壤条件、盐碱度等定级因素指标有明显差异的不划为同一单元，不同基础岩性地质的地块不划为同一单元；

　　2.单元边界不跨越地块边界；

　　3.单元边界应采用控制区域格局的地貌走向线和分界线，河流、沟渠、道路、堤坝等线状地物和有明显标志的权属界线。

　　（二）单元划分方法

　　定级单元划分方法主要有叠加法、地块法、网格法和多边形法。

　　根据铁岭市地块的特征和实际情况，结合铁岭市银州区耕地质量分等图、土地利用现状图、影像图、地形图等基础图件，铁岭市本级国有农用地定级采用地块法划分定级单元。本次国有农用地定级一共划分为1554个定级单元，定级工作底图比例尺为1:10000，各地类图斑数量如下表：

　　铁岭市本级国有耕地图斑数量统计表

地类	图斑数量
水田	69
水浇地	12
旱地	1473
合计	1554

　　铁岭市本级国有耕地图斑数量统计图

三、国有农用地定级资料整理与补充调查

　　(一)定级资料的搜集

　　(二)定级资料的整理

　　(三)外业补充调查

四、确定修正因素及权重

　　修正因素指在分等因素之外对农用地级别有显著影响的因素。备选修正因素包括：

　　1.土地区位条件：包括中心城市影响度、农贸中心影响度和交通状况等；

　　2.耕作便利条件：包括耕作距离、田间道路和田块形状等；

　　3.土地利用状况：包括土地利用现状、利用方式、经营效益、利用集约度等；

　　4.其他因素。

　　铁岭市本级国有农用地定级因素因子权重表

定级因素	权重	定级因子	权重
耕作便利条件	0.50	耕作距离	0.60
		田块形状	0.15
		田块大小	0.25
土地利用状况	0.20	人均耕地	1.00
土地区位条件	0.30	中心城市影响度	0.30
		农贸市场影响度	0.30
		道路通达度	0.40

第三篇 铁岭市本级国有农用地基准地价评估

第一节：国有农用地基准地价评估概况

一、国有农用地基准地价评估的理论依据和原则

　　（一）国有农用地基准地价评估的理论依据

　　1.马克思主义地租地价理论

　　2.土地区位理论

　　3.土地收益理论

　　4.经济统计相关理论

　　5.农业生态经济理论

　　（二）国有农用地基准地价评估的原则

　　根据《农用地估价规程》的技术规范，农用地估价主要遵循预期收益原则、替代原则、报酬递增递减原则、贡献原则、合理有效利用原则、变动原则、供需原则、估价时点原则。

二、国有农用地价格影响因素

　　影响农用地价格的因素主要包括自然因素、社会经济因素和特殊因素。根据《农用地估价规程》确定农用地价格的指导性影响因素体系如下：

　　（一）自然因素

　　（二）社会经济因素

　　（三）特殊因素

三、国有农用地估价方法

　　农用地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法。

　　结合铁岭市本级农用地实际情况，调查搜集的数据资料情况，主要选取收益还原法进行农用地估价。

四、农用地基准地价评估的工作程序

　　（一）农用地基准地价内涵设定

　　（二）估价资料搜集整理

　　（三）样点地价测算

　　（四）基准地价结果确定

第二节：农用地基准地价评估

一、国有农用地基准地价内涵界定

　　（一）土地权利

　　一定年期下的国有农用地使用权。

　　（二）土地权利年期

　　设定为50年。

　　（三）用地类型

　　水田、水浇地、旱地、果园、有林地、灌木林地、其他林地、农村道路、坑塘水面、沟渠、设施农用地、田坎。

　　（四）耕作制度

　　一年一熟。

　　（五）农田基本设施状况

主要用地类型	基本设施状况
水田	宗地外通路，宗地内具有灌溉及排水条件
水浇地	宗地外通路，宗地内具有灌溉及排水条件
旱地	宗地外通路
果园	宗地外通路
林地（有林地、灌木林地、其他林地）	宗地外通路
坑塘水面	宗地外通路，宗地内具有供电条件
设施农用地	宗地外通路，宗地内具有供电、灌溉及排水条件

　　（六）基准日

　　基准日设定为2019年1月1日。

二、农用地估价资料的收集与整理

　　1、农用地定级成果资料

　　2、农用地承包、转包、出租、拍卖、联营入股等交易资料

　　3、社会经济及土地利用资料

　　4、其他资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。

三、确定主要土地利用类型

　　各级别土地利用类型

主要用地类型	级别
水田	一级
水浇地	一级	二级
旱地	一级	二级
林地（有林地、灌木林地、其他林地）	一级
果园	一级

四、计算级别基准地价

　　经过统计检验的样点地价，以级别为单位，采用样点地价的简单算术平均值作为该级别的基准地价。

　　铁岭市本级国有农用地基准地价表

级别 用途		一级	二级
水田	元/平方米	24.15	—
	万元/亩	1.61	—
水浇地	元/平方米	26.10	22.80
	万元/亩	1.74	1.52
旱地	元/平方米	22.35	16.65
	万元/亩	1.49	1.11
园地	元/平方米	13.65	—
	万元/亩	0.91	—
林地	元/平方米	7.80	—
	万元/亩	0.52	—

　　铁岭市本级国有农用地基准地价的制定已包括耕地（水田、水浇地、旱地）、园地（果园）、林地（有林地、灌木林地、其他林地），其他各地类相关基准地价衔接如下表：

　　铁岭市本级国有农用地基准地价衔接表

一级类	二级类编码	二级类名称	基准地价衔接体系
农用地	1006	农村道路	参照周边旱地级别与基准地价
	1104	坑塘水面	参照周边水浇地级别与基准地价
	1107	沟渠	参照周边旱地级别与基准地价
	1202	设施农用地	参照周边水浇地级别与基准地价
	1203	田坎	参照周边旱地级别与基准地价

　　铁岭市本级国有农用地基准地价表

级别 用途		一级	二级
水田	元/平方米	24.15	—
	万元/亩	1.61	—
水浇地	元/平方米	26.10	22.80
	万元/亩	1.74	1.52
旱地	元/平方米	22.35	16.65
	万元/亩	1.49	1.11
园地（果园）	元/平方米	13.65	—
	万元/亩	0.91	—
林地（有林地、灌木林地、其他林地）	元/平方米	7.80	—
	万元/亩	0.52	—

　　铁岭市本级国有农用地面积统计表

　　单位：公顷

级别/面积 用地类型		Ⅰ	Ⅱ	合计
旱地	面积(公顷）	1615.88	1340.95	2956.83
	占比（%)	54.65	45.35	100
水田	面积(公顷）	282.59	--	282.59
	占比（%)	100	--	100
水浇地	面积(公顷）	8.02	9.50	17.52
	占比（%)	45.78	54.22	100
果园	面积(公顷）	195.73	--	195.73
	占比（%)	100	--	100
有林地	面积(公顷）	3014.83	--	3014.83
	占比（%)	100	--	100
灌木林地	面积(公顷）	206.24	--	206.24
	占比（%)	100	--	100
其他林地	面积(公顷）	576.52	--	576.52
	占比（%)	100	--	100
合  计		5899.81	1350.45	7250.26