一、工作意义

　　开展这项工作目的在于全面掌握城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动铁岭市土地使用制度改革向纵深发展。合理调控土地市场，促进正常交易，为征收土地税费，制订土地利用计划、土地利用总体规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据，也为铁岭市推行土地招标拍卖、整理储备、实行基准地价公示制度和基准地价平衡与更新制度奠定基础。

　　二、工作范围

　　本次工作范围为铁岭市银州区、凡河新区以及经济开发区的规划区总面积为 196.97 平方公里。包括铁岭市银州区、凡河新区和经济开发区在内的国有建设用地5144.32公顷。本次评估其中工业用地、住宅用地和商业用地合计3349.04公顷。

　　三、工作内容

　　（一）国有建设用地定级

　　铁岭市城区土地定级采用“以多因素综合评定法为主，市场交易价格进行级别校核为辅”的技术途径，进行分用途定级。

　　根据《城镇土地分等定级规程》城镇商业、住宅和工业用地定级因素选择参考，由土地定级估价课题组在分析影响土地级别的各种因素和遵循土地定级因素选取原则的基础上，结合铁岭市国有建设用地特点，确定分用途分类定级的土地定级因素体系。

　　根据商业、住宅、工业用地总分频率图的分布情况，取频率图中总分值分段数目突变处（图形的波谷处）作为土地级别的界限分值，划分商业、住宅、工业用地和综合定级土地级别。

　　（二）国有建设用地基准地价估价

　　1、估价期日

　　本次基准地价估价期日为2021年7月1日。

　　2、土地用途

　　根据《土地利用现状分类》按商服用地、住宅用地、工业用地土地用途进行分类评估。

　　3、土地使用年期

　　基准地价的使用年期为各类用地出让使用权的法定最高年限，即商业用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年。

　　4、开发程度

　　根据铁岭市城区实际土地利用状况和城市规划对各类用地要求及不同的土地开发状况，设定土地开发程度为商业用地为“六通一平”（宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供暖和宗地内场地平整）；住宅用地为“七通一平”（宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供暖、供气和宗地内场地平整）；工业用地为“五通一平”（宗地外通路、供电、通讯、供水、排水和宗地内场地平整）。

　　5、容积率

　　基准地价对应的容积率为某种用途的平均容积率，其中：商业用地平均容积率1.8、住宅用地的平均容积率2.0、工业用地的平均容积率1.0。

　　6、土地还原利率

　　根据计算商业用地为7.5%，住宅用地为7%，工业用地为6.5%。

　　四、成果应用说明

（一）土地定级成果的应用

　　土土地级别反映城镇内部土地的质量和利用效益的差异，可为城镇规划、土地利用总体规划、土地计划等的制定提供依据，进而达到合理配置城镇土地，最大限度地发挥土地资产最佳经济、社会、环境的综合效益。

　　在具体应用该项成果时，土地管理部门应根据土地级别，将经济效益好的企业单位安排到一级土地上，并尽可能提高优等土地的利用效率。城市规划部门同样应遵循最佳利用原则，合理安排城市内各功能用地结构，减少不合理的用地现象。

　　此外，土地定级成果可为新增建设用地土地有偿使用费的征收，确定土地使用税的标准等方面提供重要依据。

　　（二）基准地价评估成果的应用

　　基准地价的显著特点就是反映城区土地产生的实际效益，并将一定期限土地使用价值以货币形式反映出来。基准地价并不代表每宗地的具体价格，而是代表某一评价单元、某一级别的平均地价，它显示土地的一般价格差异。在实际工作中，应用最广泛的是需要确定宗地地价。为此，我们专门编制了宗地地价修正体系，评估宗地地价应以基准地价为基准，依据宗地地价修正体系，具体确定宗地地价影响的修正系数。